АРЕНДА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ФРАНЦИИ.
- BusinessFranceService
- 9 окт. 2024 г.
- 5 мин. чтения
Обновлено: 28 янв.
АРЕНДА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ФРАНЦИИ. С МЕБЕЛЬЮ ИЛИ БЕЗ? VIDE OU MEUBLÉ?
СУЩЕСТВЕННАЯ РАЗНИЦА В ТИПЕ КОНТРАКТА!
РАЗБИРАЕМ ВСЕ ОТЛИЧИЯ - В УСЛОВИЯХ, НАЛОГООБЛОЖЕНИИ И ДРУГИЕ ВАЖНЫЕ МОМЕНТЫ.
Очень часто, и инвесторы-новички во Франции, и арендаторы, сталкиваясь с терминами “location vide” (аренда пустой квартиры) и “location meublé” (меблированная аренда), полагают, что различие только в том, обставлена квартира или нет.
Безусловно, наличие мебели это существенный фактор.
Но совсем не главный, несмотря на строгий, утвержденный законом от 15 июля 2015 года список мебели, обязательной к наличию в квартире, сдаваемой со статусом меблированной.
Как меблированная , так и пустая аренда подчиняются ряду общих правил:
- проведение инвентаризации входа и выхода из помещения (état des lieux) ,
- обеспечение достойного проживания,
-соблюдение распределения затрат между арендатором и арендодателем...
Однако существуют также принципиальные различия между двумя договорами аренды .
Типы договоров:
- Аренда пустого помещения является классическим договором аренды . Это стандартный договор, регулируемый законом.
- Меблированная аренда имеет 3 типа договоров:
1) Классическая аренда с мебелью.
2) Студенческая аренда.
3) Аренда мобильности (le bail mobilité), который предназначен для людей, приехавших временно по служебным делам, обязательно необходимы подтверждающие служебные документы.
Гарантийный депозит (максимальные законные суммы залога) :
- Арендная плата за 1 месяц при аренде пустующего помещения
- Арендная плата за 2 месяца , при аренде меблированного жилья (для договора мобильности законом предусмотрены особые условия)
Срок аренды
Стандартный срок аренды составляет:
- 3 года при пустой аренде (для арендатора - физического лица) или 6 лет (для арендатора -юридического лица) с молчаливым продлением
- 1 год при аренде с мебелью с молчаливым продлением
Обратите внимание , что студенческая аренда не продлевается автоматически, и ее продолжительность составляет минимум 9 месяцев. Аналогичным образом, аренда мобильности представляет собой не возобновляемую аренду, заключенную на срок от 1 до 10 месяцев.
Прекращение аренды
Арендатор должен уведомить о выезде:
- за 3 месяца назад в пустом помещении
- за 1 месяц в меблированном жилье
В обоих случаях прекращение действия арендодателя обязательно оправдано одной из трех юридических причин:
- Собственник продает недвижимость
- Собственник сам будет жить в этом жилье
- Длительная, повторяющаяся систематически неуплата аренды арендатором
Арендодатель должен уведомить арендодателя о разрыве контракта:
- 6 месяцев , если при аренде пустой недвижимости
- 3 месяца , если аренда меблированная
Обратите внимание: существуют особые правила , если арендатор старше 65 лет и имеет ограниченные ресурсы .
Арендная плата
Арендная плата при меблированной аренде выше, чем при пустой, от 20% до 30%.
Что лучше арендатору?
Надо отметить, что все зависит, как всегда, от кейса арендатора. Если жилье необходимо на постоянных условиях, конечно, выгоднее снимать пустое жилье. За счет более низкой цены покупка мебели окупится, а собственная обстановка для большинства людей очень важна. Не можем не отметить важную особенность рынка аренды во Франции для арендаторов. Этой особенностью является большая защищенность прав арендаторов и вытекающие отсюда беспрецедентные требования арендодателей к досье арендаторов. А к арендаторам пустого жилья они еще жестче, чем к арендаторам меблированного (в силу их максимальной защищенности). Иностранцев, начинающих поиск жилья в аренду во Франции эти требования к досье часто ставят в тупик. Чем быстрее придет понимание, что возмущаться и бороться бесполезно и нужно просто спокойно искать решение , тем меньше нервов, времени и денег потратят ищущие жилье в аренду.
Что лучше арендодателю?
Для собственников, принимающих решение о том, какому типу контракта отдать предпочтение нужно учесть ряд обстоятельств.
Рентабельность от меблированной аренды, как правило, выше, чем от пустой.
Пустая аренда более стабильна (нет простоев жилья). Однако, если повезет, то и при меблированной аренде можно найти арендатора, который будет оставаться непрерывно в помещении несколько лет. Напомним, меблированный договор является возобновляемым.
Пустая аренда не требует больших затрат времени и сил собственников - владелец годами может просто получать ежемесячно деньги и не заниматься своей недвижимостью.
При меблированной аренде большинство собственников вынуждены прибегать к услугам бухгалтера (мы объясним это чуть ниже).
Меблированная аренда, вследствие разнообразия форм, может позволить собственнику гибче и оперативнее распоряжаться своей недвижимостью (например, если предполагается изменение планов) .
Но самые принципиальные различия между пустой и меблированной недвижимостью заключаются, конечно, в налогообложении дохода.
Различия в налогообложении.
В зависимости от выбранного типа аренды налоговый режим различается :
- Доход от пустого помещения рассматривается как доход от собственности (revenus fonciers)
- Доход от меблированной аренды попадает в категорию промышленной и коммерческой прибыли ( BIC ). То есть, это по факту воспринимается государством как коммерческая деятельность.
Нужно учитывать, что если доход от меблированной аренды не превышает 23 000 евро, то эта деятельность признается не профессиональной (LMNP).
При превышении этого потолка необходимо организовывать коммерческую компанию. Важно понимать, что речь идет о коммерческой компании, а не об SCI (довольно часто недвижимость приобретается на специальную компанию SCI) . SCI не имеет права заниматься коммерческой деятельностью по сдаче меблированных помещений. Однако, сдавать помещение пустым такая компания может. Это, конечно, также упрощает жизнь собственников, сдающих в наем пустую недвижимость.
В обоих случаях существует два метода налогообложения : фиксированная ставка или фактическая.
Фиксированное налогообложение дохода от аренды
Фиксированная скидка выше для меблированного жилья (50%), чем для пустого (30%) . Потолок арендной платы не должен быть превышен - 77 700 для меблированного жилья и 15 000 для пустого. Поэтому при выборе фиксированной ставки налогообложения, меблированное жилье будет чуть более привлекательным.
Но, следует учитывать не только это различие.
Доходы от сдачи в аренду с мебелью облагаются налогом Contribution Économique Territoriale, CET (территориальный экономический вклад), в отличие от доходов от сдачи в аренду пустующих помещений. Поскольку это местный налог, его сумма может варьироваться в зависимости от города. Чтобы узнать сумму, обратитесь в свой налоговый центр.
Если расходы, работы и сборы, которые придется оплатить за недвижимость , превышают сумму фиксированного вычета, интереснее задекларировать фактическую сумму. Кроме того, нужно декларировать свой доход от аренды в фактической форме, если он превышает пороговые значения, предусмотренные для фиксированной ставки налогообложения.
Реальное ( Real Simplified) налогообложение доходов от аренды
Независимо от того, жилье пустое или меблированное , расходы и сборы вычитаются из арендной платы, что уменьшает налоги. Логика в обоих случаях одинаковая, но декларацию BIC заполнить сложнее и зачастую приходится обращаться за помощью к бухгалтеру. Режим Real Simplified позволяет сдавая в аренду меблированную недвижимость платить очень небольшие налоги (если вообще платить) за счет амортизации своей собственности и вычета всех расходов, связанных с ее арендой.
При пустой аренде опция le régime réel foncier не позволяет амортизировать имущество. Вычету подлежат только работы по благоустройству и техническому обслуживанию и ремонту.
Выбрав le régime réel simplifié вы сможете амортизировать все виды работ, выполняемых на вашем объекте недвижимости, а, следовательно, и работы по строительству, реконструкции и расширению. Этот налог значительно увеличит чистую прибыльность аренды с мебелью и станет еще одним аргументом в пользу меблированной аренды.
Остались вопросы?
Вопросы по налогообложению во Франции традиционно сложны для понимания, особенно, для новичков.
Вы арендатор и тоже не хотите ошибиться при подписании документов или имеете сложности с досье?
Обращайтесь, наши специалисты могут вас проконсультировать, разработать пакет документов для сдачи помещения в аренду, рассчитать вашу примерную схему налогообложения.
+33 6 17 43 94 54 в директ, на ватсапп или телеграм , в наш закрытый Чат телеграм
Вступайте в группу БИЗНЕС ВО ФРАНЦИИ
Подписывайтесь на наш канал в телеграм
Публикации для бизнеса на нашей странице в Фейсбук
Наша страничка в Инстаграм
留言